Người tiêu dùng bất động sản nhìn chung hưởng lợi từ những thay đổi về Luật. Trong đó, hai đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất là người Việt Nam ở nước ngoài và người thuộc diện tái định cư/được bồi thường.
Những thay đổi về Luật có thể thúc đẩy sự tăng giá đất trong tương lai khi tần suất cập nhật giá đất tăng lên và mức độ chính xác cao hơn.
|
Với điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 5 năm/lần), Chính phủ quy định việc xác định bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo khung giá đất), thể hiện việc trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương, nhằm định giá đất sát với tình hình thực tế của địa phương hơn. Chương XI Luật Đất đai 2024 quy định bỏ phương pháp chiết trừ, quy định chi tiết các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất cũng nâng cao mức độ chính xác trong định giá đất.
Ngoài ra, Điều 138 Luật Đất đai 2024 về bổ sung các điều kiện chi tiết để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn cho những sản phẩm đất nền thuộc diện này.
|
Bên cạnh đó, chuyên gia cho rằng nguồn cung nhà ở xã hội (NOXH) dự kiến cải thiện với chính sách ưu đãi và những hỗ trợ mới, quy định UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất cho NOXH.
Luật mới về NOXH bổ sung thêm 2 hình thức phát triển NOXH bao gồm vốn nước ngoài/tổ chức nước ngoài và nguồn tài chính công đoàn cho người lao động thuê NOXH. Chủ đầu tư được dành ≤20% diện tích hạ tầng để kinh doanh, hưởng toàn bộ lợi nhuận và được miễn tiền sử dụng/thuê đất, không phải thực hiện thủ tục xác định giá và đề nghị miễn.
Ngoài ra, chất lượng các dự án bất động sản cũng sẽ được cải thiện nhờ nhiều quy định chặt chẽ hơn về quy chuẩn bàn giao, tiến độ.
|
Theo các thống kê, khoảng 15 – 20% số tiền kiều hối được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Những thay đổi trong Luật tạo khung pháp lý chính thống và nhiều chính sách linh hoạt hơn, quy định người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (trước đây chỉ cho thuê, ủy quyền quản lý nhà không sử dụng). Điều này sẽ mở rộng hơn cơ hội thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào thị trường BĐS.
|
Người thuộc đối tượng tái định cư/bồi thường cũng được đảm bảo quyền lợi trong nhiều trường hợp. Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được tạo điều kiện cho có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất. Luật Đất đai 2024 cũng quy định khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo đời sống cho dân cư.
Đối với các hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi bị thu hồi đất, trong trường hợp không đủ điều kiện nhận đất ở, nhưng không thể bố trí nơi ở khác vẫn được bồi thường đất ở. Đối tượng bị thu hồi đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) cũng được bồi thường đất linh hoạt hơn so với trước đây.
Trong điều khoản về Luật kinh doanh bất động sản có quy định môi giới sẽ phải có chứng chỉ hành nghề và mức phạt đã được tăng lên cho những người môi giới hành nghề mà không có chứng chỉ. Ngoài ra, điểm quan trọng là môi giới phải hành nghề trong 1 doanh nghiệp bất động sản.
|
Để đủ điều kiện mở sàn, trước đây yêu cầu 2 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới, nhưng bây giờ chỉ cần 1 người, điều này tạo ra cơ hội mở sàn sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên, các sàn giao dịch sẽ phải đào tạo kiến thức hành nghề môi giới cho các nhân viên hằng năm để liên tục cập nhật thông tin kiến thức thị trường.
Trong Luật đất đai có cam kết rõ ràng về những người làm chính sách sẽ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trong thời gian tới. Cơ sở dữ liệu này đóng vai trò quan trọng trong việc làm dữ liệu đầu vào trong công bố bảng giá đất, cũng như cho phương pháp định giá đất, hướng đến việc giá bất động sản ở thị trường Việt Nam sẽ chuẩn hóa và minh bạch hơn.